Freddie Mac 2004 Annual Report Download - page 142

Overall, we continued to demonstrate strong credit performance during 2004, driven by eÅective risk
management and the sustained strength of the single-family housing market. The following discussion
provides additional analysis on key credit loss-related statistics and results.
Net credit losses (REO operations income (expenses) plus charge-oÅs, net) increased in 2004 as a result
of the increase in single-family charge-oÅs. Single-family credit losses totaled $141 million, or 1.1 basis points
of the average Total mortgage portfolio in 2004. This represents an increase from the historically low levels of
single-family credit losses experienced in 2003 ($76 million or 0.7 basis points) and in 2002 ($77 million or
0.7 basis points). Our multifamily portfolio produced a credit gain of $4 million in 2004, compared to a
$10 million loss in 2003, and a $1 million gain in 2002.
When we foreclose on a property, it may become part of our REO inventory. REO operations income
(expense), a component of credit losses, includes the expenses incurred to foreclose, acquire, maintain and sell
a property. REO inventory levels increased in 2004 in terms of number of properties held, although the dollar
amounts decreased. The single-family REO balance was $740 million at December 31, 2004, a change from
$758 million and $593 million at December 31, 2003 and 2002, respectively. Although REO inventories
increased, single-family REO income (expense) improved to expense of $1 million in 2004 from expense of
$4 million in both 2003 and 2002 largely due to house price growth, recoveries from credit enhancements and
reimbursements from seller/servicers. REO income arises when the fair market value of the acquired asset
exceeds the carrying value of the mortgage loan or when we are able to sell the REO at amounts in excess of
its carrying value.
Charge-oÅs, net, another component of credit losses, include losses and recoveries on mortgages that are
transferred to REO or involved in a foreclosure alternative. Single-family charge-oÅs, net of recoveries,
increased to $140 million in 2004 from $72 million in 2003 and $73 million in 2002, largely due to decreases in
the fair value of REO properties and increased REO acquisitions in the North Central region which continues
to hold the largest share of REO inventory. Charge-oÅs, net are reÖected on our consolidated balance sheets
as a reduction in loan loss reserves. See ""Table 71 Ì Loan Loss Reserves Activity'' for more information.
Table 69 and Table 70 provide detail by region for two key credit performance statistics, REO activity
and charge-oÅs. Regional REO acquisition and charge-oÅ trends follow a pattern that is similar to that of
regional delinquency trends.
Table 69 Ì REO Activity Ì By Region(1)
Year Ended December 31,
2004 2003 2002
(number of properties)
REO Inventory
Beginning property inventory ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 9,170 7,222 5,713
Properties acquired by region:
Northeast ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 1,500 1,600 1,683
Southeast ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 5,499 5,378 3,533
North central ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 5,787 4,643 3,180
Southwest ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 3,926 3,503 2,435
West ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 1,777 2,626 2,689
Total properties acquired ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 18,489 17,750 13,520
Properties disposed by region:
Northeast ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ (1,562) (1,674) (1,798)
Southeast ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ (5,596) (4,476) (3,012)
North central ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ (5,111) (3,908) (2,420)
Southwest ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ (3,605) (3,018) (2,019)
West ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ (2,181) (2,726) (2,762)
Total properties disposedÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ (18,055) (15,802) (12,011)
Ending property inventoryÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 9,604 9,170 7,222
(1) See ""NOTE 17: CONCENTRATION OF CREDIT AND OTHER RISKS'' to the consolidated Ñnancial statements for a
description of these regions.
Freddie Mac
130