Freddie Mac 2005 Annual Report Download - page 81

housing revenue bonds that support pass-through certiÑcates issued by third parties for which we provide our guarantee of
the payment of principal and interest; for Freddie Mac pass-through certiÑcates that are backed by tax-exempt multifamily
housing revenue bonds and related taxable bonds and/or loans; and for multifamily mortgage loans that are originated and
held by the state and municipal agencies to support tax-exempt multifamily housing revenue bonds for which we provide our
guarantee of the payment of principal and interest.
Portfolio DiversiÑcation. A key characteristic of our credit risk portfolio is diversiÑcation along a number of critical
risk dimensions. We continually monitor a variety of mortgage loan characteristics such as product mix, loan-to-value ratios
and geographic concentration, which may aÅect the default experience on our overall mortgage portfolio. As part of our risk
management practices, we have adopted a set of limits on our purchases and holdings of certain types of loans that are
deemed to have higher risks, including interest-only loans, Option ARMs, loans with high loan-to-value ratios, and
mortgages originated with limited or no underwriting documentation.
Table 36 provides the distribution of our Total mortgage portfolio.
Table 36 Ì Total Mortgage Portfolio Distribution(1)(2)
December 31,
2005 2004
(dollars in millions)
Balances related to:
Guaranteed PCs and Structured Securities:
Single-family ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ $1,294,521 $1,173,847
MultifamilyÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 14,503 15,546
Structured Securities backed by non-Freddie Mac mortgage-related securities ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 26,500 19,575
Mortgage loans in the Retained Portfolio:
Single-Family ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 20,396 23,389
MultifamilyÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 41,085 37,971
Total Unpaid Principal Balance ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ $1,397,005 $1,270,328
Product Distribution
Single-family
30-year Ñxed ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 59% 56%
15-year Ñxed ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 23 28
ARMS/Variable-rateÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 8 8
Option ARMS(3) ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 1 Ì
Interest only(4) ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 2 Ì
Balloon/Resets ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 2 3
Other(5) ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 1 1
Total single-familyÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 96 96
MultifamilyÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 4 4
Total ÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏÏ 100% 100%
(1) Based on unpaid principal balances.
(2) Excludes non-Freddie Mac mortgage-related securities other than those that underlie Structured Securities.
(3) Represents loans that may expose the borrower to future increases in the loan obligation in excess of increases that result solely from contractual
interest-rate adjustments. Includes mortgage loans we purchased that underlie the guaranteed portion of whole-loan REMICs and that portion of
alternative collateral deals that are backed by negative amortization loans.
(4) Represents loans where the borrower pays only interest for a period of time before the loan begins to amortize.
(5) Represents alternative collateral deals that include Structured Securities backed by non-agency securities, which were backed by FHA/VA and
subprime mortgage loans primarily, and Structured Securities backed by Ginnie Mae securities.
Product mix aÅects the credit risk proÑle of our Total mortgage portfolio. In general, 15-year Ñxed-rate mortgages
exhibit the lowest default rate among the types of mortgage loans we securitize and purchase, due to the accelerated rate of
principal amortization on these mortgages and the credit proÑles of borrowers who seek and qualify for them. The next
lowest rate of default is associated with 30-year Ñxed-rate mortgages. Balloon/reset mortgages and ARMs typically default
at a higher rate than Ñxed-rate mortgages, although default rates for diÅerent types of ARMs may vary. While ARMs are
typically originated with interest rates that are initially lower than those available for Ñxed-rate mortgages, their interest
rates also change over time based on changes in an index or reference interest rate. As a result, the borrower's payments may
rise or fall, within limits, as interest rates change. As payment amounts increase, the risk of default also increases. In the low
interest rate environment experienced during 2005, 2004 and 2003, this trend was reversed with ARMs exhibiting lower
default rates than Ñxed-rate mortgages.
During 2005 and 2004, there was a rapid proliferation of alternative product types designed to address a variety of
borrower needs, including issues of aÅordability and lack of income documentation. While each of these products has been
on the market for some time, their prevalence increased in 2005 and 2004. We expect each of these products to default more
often than traditional products and we consider this when determining our guarantee fee. Our purchases of interest-only
and Option ARM mortgage products increased in 2005, representing approximately 11 percent of our Total mortgage
portfolio purchases as compared to 2 percent in 2004, and we expect this trend to continue in 2006. Despite this recent
65 Freddie Mac